🏠【實戰教學】換屋族省稅必殺技！土增稅隱藏版優惠全解析
最近朋友阿明夫妻為了換房差點吵翻！原來老公想把新房登記自己名下才能退稅，老婆卻覺得沒保障。其實這裡面藏著土增稅的「一生一次」黃金條款，用對方法真的能幫你省下好幾十萬！今天就來手把手教大家怎麼玩轉這些優惠～
💰土增稅到底是什麼？3分鐘搞懂計算邏輯
先來搞懂這個讓大家頭痛的稅到底是怎麼算的！簡單說就是政府要抽土地漲價的稅，公式長這樣：
土增稅 = (現在地價 - 當初買價×物價指數) × 稅率 - 累進差額重點在稅率分三級：
- 漲價100%內→20%
- 漲價100-200%→30%
- 漲價超過200%→40%
假設30年前在台北買塊地：
- 當初買價：100萬
- 現在公告地價：500萬
- 物價指數：200%
- 漲價總額 = 500萬 – (100萬×200%) = 300萬
要繳的稅就是：
- 100萬×20% = 20萬
- 100萬×30% = 30萬
- 100萬×40% = 40萬
- 總共90萬！（還沒扣累進差額）
🎁政府送的三大紅包怎麼領？
紅包1️⃣「一生一次」10%優惠稅率
適用時機：首購族、退休賣房
必備條件：
- ✔️賣房前1年沒出租/營業
- ✔️設籍本人或親屬
- ✔️都市土地<3公畝（約90坪）
- ✔️一輩子只能用一次
隱藏技巧：同天賣多間房！
如果手上有3間符合條件的房子，只要在同天簽約+申報，總面積不超過限制，就能一次用完多間房的優惠！
紅包2️⃣「一生一屋」無限次優惠
適用時機：用過一生一次後
進階條件：
- 🚫不能有其他房產
- 🏡持有滿6年+設籍6年
- 📏都會區土地<1.5公畝（約45坪）
- 📆5年內沒出租營業
妙招：先買後賣！
看中新房子先買下，1年內處理掉舊房，照樣能適用優惠～
紅包3️⃣重購退稅無敵combo技
最強省稅組合：一生一次 + 重購退稅
操作步驟：
- 用「一生一次」賣舊房
- 2年內買更貴的新房
- 全額退還土增稅
真實案例： 陳太太賣掉信義區舊公寓繳稅80萬，1年後買內湖新房：
- 新房地價現值：1500萬
- 舊房地價現值：1000萬
- 可退稅額：1500萬 – (1000萬 – 80萬) = 580萬 → 但最多退80萬
🚨換房登記五大地雷別踩！
- 夫妻不同名→無法重購退稅
- 遷出戶籍→5年內會被追稅
- 出租營業→優惠直接失效
- 面積超標→部分無法適用
- 贈與過戶→要重新計算年限
聰明解法：
👉先做「夫妻贈與」再換房登記
👉新房裝修前先遷入戶籍
👉買預售屋注意交屋時程
📝實戰QA懶人包
Q：爸媽給的房子能用優惠嗎？
→ NO！ 繼承/贈與不算「出售」，要用優惠得先過戶再賣
Q：小換大一定退稅？
→ 看數字！ 新房現值要＞(舊房現值 – 已繳稅額)
Q：離婚後還能共同退稅？
→ 不行！ 必須同一人名下
💡專家私房建議
- 雙薪家庭：分開登記用兩次一生一次
- 投資客：留一間自住房保底
- 退休族：65歲後賣房可多扣10%
- 繼承房：重新計算持有年度
- 都更戶：記得申請延長優惠
最後提醒大家，2023年新制重購退稅期限延長到10年，別讓自己的權益睡著啦！下次換房前記得拿出這篇攻略，保證跟代書談判更有底氣～